关于《连南瑶族自治县不动产统一登记历史遗留问题的处理办法》的网上公开征求意见

         根据《清远市自然资源局关于印发〈清远市市区不动产统一登记有关问题的处理办法〉的通知》（清自然资规字〔2019〕1号文）文件精神，为妥善解决我县不动产统一登记中遇到的问题，维护当事人的合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐。现将《连南瑶族自治县不动产统一登记历史遗留问题的处理办法》向社会公开征求意见。

一、征求意见时间：2020年1月23日——2020年2月22日

二、方式：

1、连南瑶族自治县政府网站http://www.liannan.gov.cn/

三、意见及反馈：

1、期间，任何单位和个人都可以向连南瑶族自治县自然资源局提出对上诉《办法》的意见或建议。意见或建议可通过书面、邮件、网上留言等形式反馈，逾期未提出意见或建议的，视为无意见。

2、有效的反馈意见，必须包括提出异议建议的理由、反馈者的真实姓名、有效联系方式，有效的反馈意见将作为《连南瑶族自治县不动产统一登记历史遗留问题的处理办法》修改的参考。

四、联系部门及电话

连南瑶族自治县三江镇团结大道行政服务中心17楼县自然资源局，电话：8662737  邮箱：lntcb8662737@163.com

                                                                                                                       连南瑶族自治自然资源局

                                                                                                                               2020年1月23日

连南瑶族自治县不动产统一登记历史遗留问题的处理办法

        根据《清远市自然资源局关于印发〈清远市市区不动产统一登记有关问题的处理办法〉的通知》（清自然资规字〔2019〕1号文）文件精神，为妥善解决我县不动产统一登记中遇到的问题，维护当事人的合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐。现将不动产统一登记以来当前遇到的一些历史遗留问题呈报县政府，敬请审议并出台相关指导性文件。

一、关于住房涉及划拨土地补缴出让金的问题。

（一）公有住房和经济适用住房（包括房改房）涉及划拨土地补办出让手续的，可参照市级办法计算处理，即应缴纳的土地出让金=《房地产权证》记载的建筑面积×所在级别基准楼面地价×10%。缴纳土地出让金后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地，土地使用年限以缴纳出让金之日起计算。该类房屋申请办理不动产继承、抵押登记的，可仍保留原划拨土地的性质，在办理不动产登记时，并将相关情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记证上如实记载，该不动产在发生转移登记时再按照本处理意见的规定由原房屋所有权人补缴土地出让金。

（二）其他住房中已分套分户的住房（不包括虽已分层分套但同属一权利人的住房），涉及办理划拨土地补办出让手续的，按照上述第一点第（一）项款方式办理。

（三）其它住房中未分套分户的住房（或虽已分层分套但同属同一权利人的住房），按所在级别基准地价的40%核定办理。即应缴纳的土地出让金=《房地产权证》记载的建筑面积×所在级别基准楼地价×40%（如房地产权证没有记载面积则按实际测量建筑面积计算）。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地，结合现状房屋的实际用途对应现行《土地利用现状分类》二级分类确定土地使用用途及土地使用年限，土地使用年限以缴纳出让金之日起计算

（四）住宅区（非工业园范围）内配建的其他非住宅用途的房屋（如商业、仓储、教育等），涉及办理划拨土地补办出让手续的，按照上述第一点第（三）项方式办理。

对按上述补缴出让金标准有异议的，可委托土地评估公司进行评估，由县自然资源局依据评估结果计收出让金。

二、关于已办房产证、无合法土地权属来源凭证的住房问题。

已办房产证、但无合法土地权属来源凭证的住房（不包括集体所有土地上开发的商品住房），按以下方式处理：

（一）按照划拨土地办理。

（二）房屋业主办理不动产转让、处置等涉及需补缴出让金的，按以下方式办理：

1.公有住房和经济适用房（包括房改房），按第一点第（一）项方式办理。

2.其他住房中已分套分户的住房（不包括已分层分套但同属同一权利人的住房），按第一点第（二）项方式办理。

3.其他住房中未分套分户的住房（或虽已分层分套但同属同一权利人的住房），由现房屋业主提出申请，依程序经县自然资源局在政府网站公示30天无异议后，按本房屋所在级别基准地价的40%标准计收，即应缴纳的土地出让金=房屋建筑面积×所在级别基准楼面地价×40%。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地，结合现状房屋的实际用途对应现行《土地利用现状分类》二级分类确定土地使用用途及土地使用年限，土地使用年限以缴纳出让金之日起计算。

（三）房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地使用权类型按照“划拨土地”确定。

（四）住宅区（非工业园范围）内配建的其他非住宅用途的房屋（如商业、仓储、教育等），已办房产证、但无合法土地权属来源凭证的，按照第二点第（二）项第3小点的方式办理。

三、关于原国有土使用证证载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不动产登记时统一用途和年限的问题。

原国有土地使用证的证载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”,现房产证证载用途是“住宅用地”的，不动产登记时用途按“城镇住宅用地”确定；现房产证证载用途是“非住宅”的，结合现状房屋的实际用途对应现行《土地利用现状分类》二级分类确定土地使用用途。

土地使用权终止年期，城镇住宅用地的与原国有土地使用证终止年限一致；其他用途若剩余年期超过法定最高年期的，以土地使用权起算时间按法定最高年期测算进一步确定。

四、关于同一建设项目（住宅小区或建筑物）涉及多宗土地且土地使用权年限、土地用途不一致如何归宗的问题。

为有效实施城市规划，鼓励不具备单独开发条件的相邻宗地进行联合开发，避免联合开发的多宗土地由于使用权年限、土地用途、宗地位置等不一致而导致建成后难以确权登记问题，鼓励有关土地进行归宗处理（含转让）。归宗时土地用途按实际用途确定，年限按其中国有土地使用证证载最早终止年期确定。对土地使用权人要求按国有土地使用证证载最迟年限确定的，经评估按改变土地使用条件补缴地价款后，可按最迟年限予以确定终止年限，但不得高于法定最高年限。

联合开发项目的多宗土地为同一用地单位或不同用地单位，项目建设工程设计方案总平面中建筑确需跨不同宗地，且涉及的各宗土地使用权年限、土地用途、宗地位置等不一致的，用地单位应先申请出具联合开发地块的规划条件，完善统一土地使用权限、用途、位置、面积等归宗手续后，再申请办理规划报建手续。未完成归宗手续，不核发建设工程规划许可证。

上述情况办理地块归宗时，不需要审核土地转让条件及闲置情况，直接由不动产登记中心办理登记手续。

五、关于已建、未建项目占地面积、用地界线调整的问题。

（一）已经批准规划许可的项目，已建或未建的建设用地范围与国有土地使用证界线不一致，需要进行局部调整的,应同时满足以下条件，可办理用地边界调整手续：

1、调整后的地块与调整前的地块重复面积必须不低于原地块的90%；

2、涉及超面积的，累计多占用地面积原则上不大于3亩且不超过项目用地的10%。

（二）用地边界调整的办理方式：

1.调整地块需使用政府储备土地的，按以下方式办理：

（1）调整前后的用地面积不变或调整后面积小于调整前面积（国有土地使用证面积），经自然资源部门按整体容积率不变、各自土地用途不变的原则审核同意调整的，经土地使用权人申请，由自然资源部门在政府网站公示15个工作日无异议后，由县不动产登记中心直接办理土地边界调整登记手续。

（2）调整后用地面积大约调整前面积的，经自然资源部门审核同意调整，并出具规划调整同意的意见和多占用地面积规划指标（含用途、容积率等），按以下情况处理：

第一种：多占用地面积10平方米以下（含10平方米），由县自然资源部门按基准地价（楼面地价）的1.1倍收取地价款后，直接办理土地登记手续（地价款=多占地面积×容积率×区片基准地价×1.1），无需签订土地使用权出让合同。

第二种：多占用地面积大于10平方米，小于（或等于）400平方米的，由自然资源主管部门告知土地储备机构后按协议出让方式办理，与使用权人签订土地使用权出让合同，地价款按现状使用条件下土地市场评估价的1.1倍计收（委托评估公司评估价的1.1倍）后，再办理土地登记手续。

第三种：多占用地面积400平方米以上的，由自然资源部门征求土地储备机构意见并报县政府同意后，按协议出让方式办理，与使用权人签订土地使用权出让合同，地价款按现状使用条件下土地市场评估价的1.1倍计收（委托评估公司评估价的1.1倍）后，再办理土地登记手续。

2、调整地块已有土地使用权人的（不属联合开发项目），先由土地使用权人双方签订土地使用转让（交换）合同（协议），再按整体容积率不变、各自土地用途不变的原则，经自然资源部门批准并明确调整范围和各自容积率，并按规定完税完费，最后经县不动产登记中心审核同意后直接办理土地边界调整登记手续，不再进行开发强度审核和交易鉴证工作。

3、调整地块为历史形成的建设用地，或无明确使用权人的建设用地，经现场张贴公示以及自然资源部门网站公示后无异议的，可按政府储备土地，并按第五点第（二）项第1小点相应情形处理。

上述多占用地的用途、使用年限须与原宗地保持一致。

（三）未经批准建设的项目，自然资源部门要加强土地情况的审核，对土地边界、用途与城乡规划不符，或土地使用权人不一致的情况，应先办理土地边界、用途或使用权人调整变更续后，再办理规划报建手续。住建部门在核发预售证时，对土已经抵押、查封或超出不动产权证范围的，不予办理预售。

（四）涉及确实需调整占地面积、用地界线的项目，建设单位需在项目申请时说明该情况。

六、关于原国有土地使用证证载土地用途为“城镇住宅用地”，规划条件用地性质为居住用地但未注明兼容商业，经规划许可含有商业服务设施的建设项目，不动产登记时统一用途的问题。

居住建设项目在不动产登记时根据规划许可的建筑使用性质确定房产用途，土地用途及土地使用权终止年期与原土地使用证保持一致。

七、房地权利人不一致的问题。

不动产统一登记实施之前，权利人已办理房产转移登记但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实有关情况，如交易发生在2014年7月以前的，到税务部门缴纳相关税费后，可不补办土地交易手续，直接办理不动产权转移登记；2014年7月以后发生交易的，可直接持现房产权利人的房产证和原土地权利人的土地证办理转移登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地统一登记手续。

 八、按照依法依规、尊重历史的原则，根据不同时期的政策要求，对不同类型的土地使用权及房屋所有权办理不动产确权登记的，分别按照以下要求办理。

（一）对国有建设用地使用权申请土地使用权及房屋所有权的不动产登记的：

1、在1990年4月1日以前建成的房屋，申请不动产权登记的，由申请人向不动产登记机构提出申请，无权属纠纷或争议的，提供土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

2、在1990年4月1日至2007年12月31日期间建成的房屋，申请不动产权登记的，凭规划建设部门颁发的批准建设证件或出具的规划意见办理不动产权登记。

（1）没有违法超建行为的，按原批准用地面积和房屋建筑实测面积办理登记。

（2）实际建筑面积超出原批准面积在可允许建筑误差范围内的，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，按批准用地面积和实测的房屋建筑面积办理登记。其中，对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”。

实际建筑面积超出原批准面积可允许建筑误差如下（现执行的文件是2019年9月23日清远市人民政府办公室印发的《清远市城市规划区建设工程规划条件核实管理办法》清府办〔2019〕122 号，如文件有更新，以最新的文件标准执行）：

一、建筑面积（计算容积率部分）的合理误差，按以下规定累进计算：

（一）1000 平方米以内（含 1000 平方米）部分为 3%；

（二）1000—5000 平方米（含 5000 平方米）之间部分为 2%；

（三）5000—10000 平方米（含 10000 平方米）之间部分为

1.5%；

（四）10000 平方米以上部分为 0.3%；累进计算的建筑面积（计算容积率部分）合理误差不得超过300 平方米。增加的建筑面积部分，建设单位须按《建设工程竣工规划条件核实测量成果报告》核准的建筑面积补缴城市基础设施配套费；超出规划条件容积率的需按规定补缴土地出让金。

二、建筑高度的合理误差，按以下规定累进计算：

（一）20 米以内（含 20 米）部分为 0.5%；

（二）20—100 米（含 100 米）之间部分为 0.25%；

（三）100 米以上部分为 0.1%；

累进计算的建筑高度合理误差不得超过 0.5 米。各层层高的合理误差不得超过规划层高的 1%。

建筑高度超过建设工程规划许可证确定的建筑高度，建设单位应当提交日照分析报告。当造成该建筑不能满足消防设计规范或使周边建筑不能达到日照标准的，应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。

（3）实际建筑面积超出原批准面积超出可允许建筑误差范围内的（可允许建筑误差范围参上），不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，需先进行违建行为的处罚，凭处罚决定书和罚款凭证按实际用地面积与实际建筑面积办理不动产权登记。

3、在2008年1月1日之后建成的房屋，申请不动产权登记的：

（1）在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实（验收）后，凭用地批准文件、2014年1月6日前颁发的《建设工程规划许可证》或2014年2月1日后核发的《建设工程规划验收合格证》等有关材料办理不动产权登记。

（2）在2014年1月6日之前已办理工程规划许可证（副本）的项目，仍然采用原房屋登记部门的做法，以《房产测量规范》的规则计算总建筑面积及计容面积，与规划许可的建筑面积及计容面积作比较，超过面积在可允许误差值范围以内（可允许建筑误差范围参上），不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，直接给予确权（其中，对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”）；超过面积在可允许误差值范围以上的，由县城乡规划部门按规定处理后给予确权。

（3）在2014年1月6日之后取得工程规划许可证的项目，因计算规则不同增加的建筑面积可直接给予确权，因其他原因增加的建筑面积须由县城乡规划部门按规定处理后再给予确权。如系违反城乡规划的违建行为的，应按照《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》的相关规定予以处罚后，再凭相关资料给予办理不动产登记手续。

（4）严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产权登记。

（二）在集体土地和宅基地上建造的建筑物申请不动产登记：

由于历史上乡村规划、建设监管的缺失，导致在集体土地和宅基地上建造的建筑物只有土地使用权的审批，没有规划准建，也没有建设验收等手续，为尊重历史、规范现有，对此类不动产登记，按以下方式处理：

1、1993年11月1日以前建成的房屋，按“所建即所得”的原则，由申请人向不动产登记机构提出申请，凭村级（村委会或居委会）或村级以上基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

2、1993年11月1日至2007年12月31日期间建成的房屋，没有取得规划许可证或准建证件的，按“所建即所得”的原则，凭用地的证件或批文，按房屋及土地的现状予以办理不动产登记；在此期间已经取得规划许可证或准建证件的，凭规划许可证或准建证件及用地的证件或批文，按房屋及土地的现状进行不动产登记。

3、在2008年1月1日以后建成的房屋，申请不动产权登记的，按以下方法办理：

（1）在批准用地面积范围内，凭用地批准文件、建设工程规划许可证等有关材料依批准面积办理不动产登记。

（2）对于超出批准用地面积违法超建的，但不超出南府函〔2017〕178号文件中宅基地标准面积120平方米的，由农户向集体经济组织申请，经农村集体经济组织初审，并签注审核意见后，提交村（居）委会。村（居）委会复审通过的，签注审核意见后，提交镇（街道）国土部门。镇（街道）国土部门会同镇（街道）城乡规划等相关部门现场踏勘、拍照核对，联审通过后签注审核意见。再由县自然资源部门出具同意调整用地的批复。申请人持上述相关材料申请办理不动产登记。

（3）农村集体建设用地（宅基地已建成房屋），四至界址点与原土地证界址存在偏差，但占地面积不超原土地发证面积的前提下，由自然资源部门出具房屋土地现状为建设用地的意见且符合乡镇规划，由村小组根据现测量范围出具同意允许按现状给村民使用的界址变化说明并经村委会签署意见并加盖公章及镇国土核查确认四至不存在争议，经公示15个工作日，可按现状测量面积办理不动产权登记手续。

（4）宅基地建筑面积在300㎡以上且建筑层数三层以上的，又未取得住建部门竣工验收备案的，可委托有资质的第三方公司出具房屋安全鉴定报告，持房屋安全鉴定报告到住建部门备案并出具意见后，到县不动产登记中心申请办理产权登记。

（三）、对于企事业单位房屋所有权补办不动产登记的：

对工商注册地、税务征管关系及统计关系在我县范围内，有健全的财务制度、具有独立法人资格、实行独立核算的制造企业，以及县属企事业单位、机关单位的项目，对于已有土地使用权手续但无房产证且2018年1月1日前已建成的地上建筑物，经规划部门出具符合规划的意见，经鉴定出具房屋安全鉴定报告并经住建部门备案认可后，可办理房屋不动产权登记。

九、本办法如有未载明的处理方式，可直接参照清远市自然资源局关于印发《清远市区不动产统一登记有关问题的处理办法》（清自然资规〔2019〕1号）执行。

十、本意见自颁布之日起执行，有效期3年。我县在此颁布的有关规定，如与本处理意见有不一致的，以本处理意见为准。如有国家政策有变化，再作相应调整。

                                                                                                         连南瑶族自治县自然资源局

                                                                                                                  2020年1月20日